La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect porté par le consommateur final. Pour ce qui est de l’immobilier professionnel, on l’associe souvent à la « TVA immobilière », bien qu’il s’agisse, en pratique, du régime classique de la TVA, simplement appliqué aux opérations de vente ou de construction de biens immobiliers destinés à un usage professionnel.
Depuis la réforme de 2010, la TVA immobilière a instauré une distinction entre les assujettis et les non-assujettis. Cette taxe de 20 % sur les ventes et cessions d’immeubles neufs et certains anciens, ainsi que les terrains à bâtir, remplace les droits d’enregistrement.
Il existe une différence notable entre la TVA et les droits d’enregistrement (ou droits de mutation). Les droits d’enregistrement s’appliquent généralement en l’absence de TVA, mais peuvent être réduits si la transaction est soumise à la TVA.
Qu’est-ce que la TVA immobilière ?
La TVA immobilière est une taxe sur la valeur ajoutée applicable aux ventes et cessions d’immeubles neufs et à certains immeubles anciens ou terrains à bâtir. Elle a pour objectif de remplacer les droits d’enregistrement pour ces transactions. La TVA immobilière est en principe payée par le vendeur et le taux applicable est de 20 %, sauf pour certaines acquisitions exonérées.
Les opérations imposables à la TVA immobilière selon l’article 257 7° du Code général des impôts comprennent :
- Les livraisons d'immeubles neufs acquis en tant qu'immeubles à construire
- Les livraisons à soi-même de certains immeubles
- Les ventes de terrains à bâtir
- Les ventes d'immeubles achevés depuis moins de 5 ans
- Les ventes d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans soumises à un régime d'option pour l'assujettissement à la TVA immobilière
- Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA)
“La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt indirect prélevé sur la consommation de biens et de services, calculé en pourcentage du prix de vente.”
Assujetti ou non assujetti ?
Deux catégories d’acteurs se distinguent :
- Les assujettis (personnes qui exercent de manière indépendante une activité économique, soumise à la TVA)
- Les non assujettis (particuliers ou entreprises hors champ de la TVA)
Comment fonctionne la TVA immobilière?
Aujourd’hui, lorsque le vendeur est un assujetti, la TVA immobilière est la règle et lorsqu’il est un non-assujetti, elle est l’exception. Le taux applicable est de 20 %, sauf pour certaines acquisitions exonérées ou majorées à 5,5 %.
Les terrains à bâtir ne sont plus exonérés de TVA pour les particuliers. Et il existe une possibilité d’option pour l’assujettissement à la TVA immobilière pour les terrains non à bâtir et les immeubles de plus de 5 ans.
Le redevable de la taxe est toujours l’acquéreur. Et le régime de la TVA sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à la TVA, alors qu’il n’a pas pu déduire la TVA en amont.
“Les professionnels qui revendent régulièrement des biens (promoteurs, marchands de biens, certaines SCI avec option à la TVA, etc...) sont considérés comme assujettis. À l’inverse, un particulier vendant un immeuble ancien n’est pas assujetti : de ce fait, la TVA n’est pas censée s’appliquer sur cette opération, et c’est plutôt le régime des droits d’enregistrement qui prévaut (taux autour de 5,80 %). ”
TVA immobilière et vente d'un immeuble neuf
Définition d'un immeuble ancien
Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il est achevé depuis moins de cinq ans, qu’il résulte d’une construction nouvelle ou de travaux importants. Sont donc considérés comme neuf :
- les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans,
- les surélévations d’immeubles existants,
- les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux.
Cessions entre particuliers
Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d’application de la TVA.
Ventes par des professionnels
Imposition à la TVA
Les ventes d’immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA. La TVA s’applique sur le prix total de vente. Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 %.
Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :
• 5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions;
• 10 % : certaines livraisons de logements sociaux.
Droits d‘enregistrement réduits
Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 %. Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).
TVA immobilière et vente d'un immeuble ancien
Cessions entre particuliers
Seules sont soumises à la TVA les opérations effectuées par des personnes sont assujettis à la TVA et qui agissent comme telles. c’est-à-dire dans le cadre d’une activité professionnelle. Il s’agit par exemple d’un marchand de bien ou d’un promoteur. Ainsi, un particulier, qui n’agit pas en tant qu’assujetti, est hors champ de la TVA.
Par conséquent, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, réalisées entre particuliers, sont situées hors du champ d’application de la TVA.
Ventes par des professionnels
Principe d’exonération
Les ventes, effectuées par un professionnel assujetti à la TVA, d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérées de TVA.
TVA sur option
Toutefois, sur option du vendeur exprimée dans l’acte de vente, l’opération peut être imposée sur la marge si le vendeur a lui-même acheté le bien à un assujetti (et a donc payé de la TVA) et que cette acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.
TVA immobilière et vente d'un terrain à bâtir
Définition d’un terrain à bâtir
Sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme.
Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain. Il n’est pas tenu compte de l’emploi qui en est effectivement fait, ou de l’intention de l’acquéreur.
Pour déterminer le régime fiscal, d’une telle vente, il faut distinguer 2 cas :
1. Les cessions entre particuliers
La TVA ne s’applique qu’aux assujettis. Une cession de terrain à bâtir entre particuliers n’est donc pas soumise à TVA. Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (au taux normal de 6,31 % sauf exceptions dans quelques départements).
2. Les terrains vendus par un professionnel
Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA.
Imposition sur le prix total
La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20%, que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.
Les droits d’enregistrement sont réduits (0,715%).
Imposition sur marge
Si le vendeur professionnel a lui-même acheté le terrain à bâtir à un non-assujetti à la TVA :
- La TVA est calculée sur la marge réalisée (prix de revente – prix d’acquisition)
- Viennent s’ajouter les droits d’enregistrement non réduits (6,31%).
“À compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA. La loi prévoit que cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants.”
Tout au long du processus de la déclaration de la TVA immobilière, des erreurs sont fréquentes et peuvent entrainer des pénalités voir un redressement fiscal.
Les experts-comptables d’Invecta habitués aux chiffres et au vocabulaire fiscal peuvent s’occuper de l’établissement et la déclaration de votre TVA immobilière.
Votre bilan et vos obligations fiscales sont rédigées et attestées sans erreurs et dans les délais imposés.
