Si vous envisagez un investissement immobilier, il faut utiliser la bonne méthode pour calculer sa rentabilité locative au plus juste.
Distinguez bien les trois types de rendement locatif : brut, net, et nette-nette (avec avantages fiscaux).
Le rendement brut s’obtient facilement : (loyer annuel ÷ prix d’achat + frais) × 100. Mais attention, ce n’est qu’un premier indicateur.
Pour une vision plus réaliste, calculez la rentabilité nette en déduisant charges, taxe foncière, intérêts d’emprunt, et frais de gestion.
En optimisant votre fiscalité (LMNP, loi Denormandie ou Malraux, déficit foncier…), vous obtenez la rentabilité nette-nette : la plus fidèle au revenu locatif réel.
Studios, T2, T3 : chaque surface a ses atouts. Plus le bien est petit, plus la rentabilité est élevée… mais la rotation des locataires l’est aussi. Objectif : viser entre 2 % et 7 % de rentabilité selon le type de bien, son emplacement et vos objectifs patrimoniaux.
Le taux de rentabilité d’un bien locatif est un indicateur utile à tout investisseur lors d’un placement immobilier. Pour bien investir, ce taux doit généralement être compris entre 5 et 10 %. Toutefois, cette règle est à nuancer et dépend avant tout de vos objectifs. Voici ce qu’il vous faut savoir pour réussir votre investissement locatif.
Qu’est-ce que le taux de rentabilité locative ?
Le taux de rentabilité locative est un indicateur qui sert à évaluer la capacité d’un bien locatif à générer des bénéfices. La rentabilité locative est également désignée par le terme de rendement locatif.
Le taux de rentabilité est un outil prévisionnel. Calculé en brut, il considère les paramètres suivants : prix d’acquisition du logement, loyers générés et charges locatives. La rentabilité locative peut également s’exprimer en net pour une projection plus précise. Dans ce cas, de nombreux facteurs sont intégrés au calcul : frais de gestion, frais de financement, cotisations d’assurance, etc.
Le taux de rentabilité sert à évaluer la viabilité d’un projet immobilier. Il permet également d’anticiper et d’établir le budget nécessaire à sa réalisation. Cette information est également exigée par les banques lors de toute demande de prêt destiné à réaliser un investissement locatif.
Comment calculer le taux de rentabilité locative brut ?
Pour obtenir le taux de rentabilité locative brut, appliquez la formule de calcul suivante :
(montant total des loyers annuels / coût d’acquisition du bien immobilier) x 100
Le taux de rentabilité locative brut offre une simulation rapide de la capacité de votre (futur) achat à générer des gains.
Comment calculer le taux de rentabilité locative net ?
Pour obtenir une projection plus précise, calculez le taux de rentabilité locative net. Pour cela, il convient d’intégrer au calcul un maximum de facteurs portés à votre connaissance. Pensez notamment à prendre en compte le prix d’achat, les frais de financement, la fiscalité, le coût des assurances, les frais de gestion et d’entretien liés à la location du bien, les travaux éventuels, etc.
Appliquez ensuite la formule de calcul suivante :
[(montant annuel des loyers – charges et frais divers) / prix d’achat du bien immobilier] x 100
“La rentabilité locative permet de comparer facilement la performance de différents biens immobiliers ou investissements. Cet indicateur aide à déterminer la viabilité d'un projet d'investissement immobilier. Les banques exigent souvent ce taux pour évaluer votre dossier de demande de prêt, car il est crucial pour justifier la viabilité de l'investissement."
Quel est un bon rendement locatif net ?
On considère généralement que le rendement locatif est satisfaisant lorsqu’il est compris entre 5 et 10% par an.
Sachant que le taux de rendement locatif moyen en France est légèrement inférieur à 6%.
Ce seul indicateur n’est toutefois pas suffisant pour choisir d’investir ou non sur un bien.
Il peut être utile de le comparer avec la VAN (valeur actuelle nette) ou le TRI (taux de rendement interne). Et surtout, soyez attentif aux flux de trésorerie, car c’est le paramètre qui peut faire écrouler votre projet si les anticipations ne sont pas les bonnes.
Comment obtenir un bon rendement locatif ?
Pour obtenir un bon rendement locatif, nous vous conseillons de porter une attention toute particulière aux points suivants :
- Optez pour un emplacement stratégique en investissant dans des villes ou des quartiers dynamiques (Toulouse, Paris, Lyon, etc) ;
- Prenez en charge la gestion locative de votre logement ;
- Adoptez une stratégie locative en ouvrant votre location aux séjours de courtes durées, à la colocation ou à la location meublée ;
- Optimisez fiscalement vos revenus.
Quel statut juridique pour optimiser votre rendement locatif ?
Toutes les solutions sont envisageables. Et c’est la nature de votre projet ainsi que vos contraintes personnelles qui vous guideront dans ce choix.
Si vous êtes sur une location meublée, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) bénéficie encore pour le moment de nombreux avantages. Mais ces derniers sont à rapprocher des conséquences fiscales sur votre impôt personnel.
D’autres possibilités s’offrent à vous pour votre investissement locatif : Société civile immobilière (SCI) à l’IR ou à l’IS selon la nature de la location envisagée, SARL/EURL ou SAS/SASU, ou encore détention du bien en direct par les personnes physiques…
Notre conseil : toujours faire des simulations de l’impact fiscal, sur la société et sur vous-même, avant de décider. Votre situation du point de vue du statut social est également à prendre en compte
Foire aux questions
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter ou à planifier une consultation gratuite avec notre équipe d’experts.
Définition du rendement locatif
Indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier, le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition.
Différences de calcul entre rendement locatif et rentabilité locative
Si les deux termes sont souvent utilisés indifféremment, ils couvrent des réalités distinctes :
- Le rendement locatif capte uniquement la performance (en pourcent) relative aux revenus générés par la location du logement.
- La rentabilité locative, qui englobe le rendement, s'apprécie sur toute la durée de vie de l'investissement. Elle intègre aussi la sortie (la revente avec une potentielle plus-value).
Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?
Le calcul du rendement locatif s’effectue en se basant sur le prix d’achat du logement, les loyers perçus sur une année, ainsi que l’ensemble des charges locatives. Selon les critères choisis, on obtient le rendement brut ou le rendement net du bien immobilier.
Le calcul du rendement brut d'un investissement locatif
Le calcul du rendement brut ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur, ni la fiscalité.
Il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100.
Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l’investissement locatif va rapporter.
Comment calculer le rendement net d'un investissement locatif ?
Pour obtenir le rendement locatif net de son investissement immobilier, le bailleur doit prendre en compte les charges et les dépenses inhérentes à la location de sa maison ou de son appartement :
- Outre la taxe foncière, il doit retrancher du montant du loyer annuel les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative ou encore les frais de la garantie de loyers impayés (GLI).
- Par ailleurs, le prix d’achat retenu pour le calcul du rendement net est alourdi par le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissement. Les intérêts d’emprunt constituent donc une charge qui doit être prise en compte dans le calcul du rendement net.
En toute logique, le rendement net est inférieur au rendement brut.
Le calcul du rendement « net-net » d'un investissement locatif
Afin d’obtenir une idée encore plus précise du rendement de son investissement immobilier, le bailleur doit calculer le rendement « net-net », c’est-à-dire net d’impôt.
A prendre en compte:
- Les prélèvements sociaux
- L’imposition sur les revenus locatifs
Tout dépend du mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC…), mais aussi des éventuels avantages octroyés par les dispositifs de défiscalisation.
Les autres facteurs qui peuvent jouer sur la rentabilité de votre bien
Le rendement ne se résume pas simplement à une formule de calcul.
Certains facteurs peuvent avoir un impact fort sur la performance locative, comme :
- Le prix d’achat : il va dépendre des conditions de marché au moment de l’achat
- La vacance locative (l'absence de locataire) : il est nécessaire de faire attention à la qualité du locataire sélectionné pour diminuer le risque de vacance, qui pourrait grever la rentabilité locative
- La fiscalité : louer en revenus fonciers peut être fiscalement plus contraignant que louer en meublé
La rentabilité nette de l’investissement locatif par type de logement
La performance d’un bien immobilier locatif dépend aussi de la nature du logement. Les petites surfaces (studio) sont plus rentables que les grandes surfaces (F4, F5, maison), mais les risques de turnover plus importants réduisent le rendement sur le long terme.
Il est important d’étudier le marché avant de sélectionner un bien immobilier à acheter, et de bien adapter la destination du bien à la localisation. Par exemple, un bien de trop grande surface loué en meublé peut engendre une vacance locative plus importante, tout comme il est préférable la fréquentation touristique d’une ville avant d’y installer un RBNB.