Investir dans l’immobilier meublé offre des avantages fiscaux intéressants, mais il est essentiel de comprendre les statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) de plus en plus prisés par les investisseurs immobiliers.
L’arbitrage LMNP / LMP concerne le choix entre ces deux statuts fiscaux pour les propriétaires de logements meublés.
Le LMNP est pour les activités de location meublée dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Si ces deux conditions sont atteintes, le statut devient LMP.
Les statuts se différencient notamment par les cotisations sociales et le régime des plus-values à la revente.
Qu’est-ce que le statut LMNP ? (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP s’applique aux propriétaires qui louent des logements meublés sans en faire leur activité professionnelle principale. Concrètement, un particulier qui loue un appartement meublé (ou plusieurs) et qui ne dépasse pas certains seuils (recettes annuelles inférieures à 23 000 € ou représentant moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal) sera considéré comme LMNP.
Les revenus tirés de la location meublée sont alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais avec le statut « non professionnel ». Cela signifie notamment que ces revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des régimes fiscaux simplifiés disponibles (micro-BIC ou réel).
Le régime LMNP permet, surtout au régime réel, de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien, souvent jusqu’à annuler le revenu imposable.
“Le LMNP peut être utilisé pour l'investissement dans de l'ancien comme dans du neuf. Il n'y a pas de différence de traitement entre les deux. ”
Qu’est-ce que le statut LMP ? (Loueur Meublé Professionnel)
Le statut LMP concerne les bailleurs pour qui la location meublée devient une véritable activité professionnelle aux yeux de l’administration fiscale. On parle de loueur en meublé « professionnel » lorsque les conditions légales sont remplies. Le LMP est soumis au même régime des BIC, mais avec la qualification professionnelle, ce qui entraîne des obligations et des implications fiscales spécifiques.
Sous le statut LMP, les loyers restent imposés à l’impôt sur le revenu en catégorie BIC, mais l’activité est considérée comme exercée à titre professionnel. Par conséquent il y aurait obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour être reconnu LMP. Mais depuis la loi de finances de 2020, cette inscription n’est plus nécessaire pour bénéficier du statut LMP .
En d’autres termes, même sans inscription au RCS, un bailleur est automatiquement LMP dès lors qu’il dépasse les seuils fiscaux définis. Le statut LMP entraîne aussi l’affiliation aux régimes sociaux des indépendants, car le bailleur est assimilé à un travailleur non salarié tirant des revenus de son activité de location.
“Le LMP est un statut fiscal qui s'applique aux locations meublées. Il est ouvert à toute personne physique ou morale, quel que soit son statut professionnel ou son activité principale. ”
Les avantages et inconvénients du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :
- Fiscalité avantageuse : Possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global, ce qui peut réduire considérablement l’impôt sur le revenu.
- Exonération de l’IFI : Les biens considérés comme professionnels peuvent être exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
- Plus-values : Régime favorable pour les plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles lors de la vente du bien.
- Protection sociale : Affiliation au Régime social des indépendants (RSI) permettant une couverture sociale et la validation de trimestres pour la retraite.
- Cotisations sociales : Obligation de payer des cotisations sociales, qui peuvent être élevées.
- Conditions d’éligibilité strictes : Les critères pour bénéficier du statut LMP sont stricts et nécessitent des revenus locatifs significatifs.
“Un propriétaire qui tire des meublés un revenu locatif annuel de 50 000 € et n’a que 20 000 € de revenus salariés sera considéré comme LMP puisqu’il dépasse les seuils. Ses loyers seront toujours déclarés en BIC, mais en tant que professionnel, il devra payer des cotisations sociales sur ses bénéfices et pourra imputer d’éventuels déficits sur l’ensemble de son revenu global.”
Les avantages et les inconvénients du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :
- Le régime micro-BIC : pour les recettes locatives inférieures à un certain seuil, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.
- Déduction des charges réelles : cela peut réduire la base imposable.
- Réduction d’impôt : à la condition d’avoir réalisé un investissement éligible à la loi Censi-Bouvard.
- Limitation de la déduction des déficits : Les déficits ne peuvent être déduits que des bénéfices de même nature et non du revenu global.
“En résumé, on est LMNP dès lors qu’au moins un des deux critères n’est pas atteint (loyers ≤ 23 000 € ou loyers ≤ autres revenus). À l’inverse, on bascule LMP si les deux conditions sont réunies (loyers > 23 000 € et loyers > autres revenus) . Cette appréciation se fait au niveau du foyer fiscal et par année civile. Cela signifie que si vous êtes marié ou pacsé, les loyers de tous les membres du foyer s’additionnent pour le calcul, de même que tous vos autres revenus d’activité sont cumulés . Il n’est pas possible que l’un des conjoints soit LMP et l’autre LMNP : c’est une qualification globale pour le foyer.”
Notre expert-comptable fiscaliste immobilier peut vous aider à analyser votre situation et à déterminer si ce changement de statut est le plus adapté à vos objectifs ainsi que les risques que vous encourez.