La Société civile immobilière (SCI) est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale comme la location meublée, elle relève alors obligatoirement de l’IS.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (pour Société civile immobilière) est une forme de société civile qui permet à 2 associés ou plus (personnes physiques ou morales) de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Il existe plusieurs types de SCI, chacune répondant à des projets précis :
- La SCI classique : destinée à l’acquisition, la gestion ou la location d’un bien immobilier ;
- La SCI familiale : utilisée entre membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier commun ;
- La SCI de jouissance à temps partagé : permet à plusieurs personnes de se partager l’usage d’un bien selon un calendrier défini ;
- La SCI construction-vente : dédiée à l’achat de terrains, à la construction de bâtiments et à leur revente ;
- La SCI agricole : destinée à gérer ou exploiter des biens à vocation agricole ;
- La SCI d’attribution : a pour but de construire ou acquérir un bien, puis d’en attribuer la propriété à chaque associé.
Le régime fiscal de la SCI (IS ou IR) joue également un rôle clé, car il détermine de quelle manière sont imposés vos bénéfices (au niveau des associés ou de la société elle-même.
“Le choix entre SCI à l'IR ou à l'IS dépend principalement de la stratégie des associés : recevoir des revenus réguliers (souvent IR) ou réinvestir les bénéfices et optimiser l'imposition à long terme (souvent IS), ainsi que de leur tranche marginale d'imposition personnelle.”
Les caractéristiques d’une SCI à l’IR
Quand la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, on dit que la SCI est “transparente”. En effet, d’un point de vue fiscal, la société ne paie aucun impôt. Il appartient à chaque associé de déclarer sa part de bénéfices comme revenus fonciers au moment de sa déclaration de revenus annuelle.
Ce montant correspond à la quote-part détenue dans le capital social de la société. Par exemple, si un associé détient 25 % des parts sociales de la SCI, il doit déclarer 25 % des bénéfices au titre de ses revenus fonciers.
Par conséquent, ce sont les associés qui assument à titre personnel la charge fiscale de la SCI à l’IR.
Le résumé d’une SCI à l’IR
- Paiement de l’impôt sur les revenus des associés : application du barème progressif de l’impôt sur le revenu Choix possible entre régime réel et régime micro-foncier
- Déduction du déficit sur les revenus personnels de l’associé dans la limite de 10 700€
- Déduction de frais de gestion du bien, d'intérêts d’emprunt et de taxe foncière
- Régime des plus-values immobilières des particuliers Possibilité de bénéficier d’abattements fiscaux : abattement pour durée de détention (exonération après 22 ans)
- Pas d’obligations comptables
“La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, vous n’avez ainsi aucunement l’obligation d’opter pour l’IS. Même si ce choix reste entièrement libre, il doit être clairement signalé à l’administration fiscale.”
Les caractéristiques d’une SCI à l’IS
En choisissant de soumettre la SCI à l’IS, les associés ne seront imposés personnellement sur leurs revenus qu’en cas de distribution de dividendes, puisque c’est la société qui sera directement soumise au paiement de l’impôt.
En effet, l’IS est un impôt directement prélevé sur le résultat annuel de la SCI. Contrairement à l’IR qui fonctionne par tranches d’imposition progressives en fonction du montant de vos revenus, les sociétés soumises à l’IS se voient appliqués un taux fixe de 25% ou un taux réduit de 15% pour certaines. Ce taux réduit de 15% s’applique jusqu’à 42.500€ de bénéfices et seulement si la société respecte certaines conditions :
- réalise un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros ;
- a un capital social détenu au moins à 75% par des personnes physiques.
Le résumé d’une SCI à l’IS
- Paiement de l’impôt par la société : application du taux normal fixé à 25%
- Report du déficit possible sur les 10 années suivantes
- Déduction de frais d’acquisition, de frais de gestion du bien, d'amortissement du bien, de rémunération du gérant associé et de taxe foncière
- Régime des plus-values immobilières professionnelles. Pas d’abattement fiscal pour durée de détention possible
- Obligation de tenir une comptabilité
“l’option à l’IS, qui peut être effectuée à la création de la SCI ou en cours de vie sociale, est définitive et il n’est pas possible pour la société de se rétracter et de revenir à l’IR. Un mauvais choix de régime fiscal peut donc à terme porter préjudice.”
Choisir le bon régime fiscal d'une SCI
La SCI à l’IS est une option intéressante pour se constituer et accumuler un patrimoine, elle l’est beaucoup moins en cas de cession d’actifs (comme des parts sociales ou des biens immobiliers).
L’option à l’IS est donc à privilégier si les biens sont destinés à rester au sein de la famille ou à constituer un « pôle immobilier ».
À l’inverse, une SCI soumise à l’IR est financièrement et fiscalement moins intéressante.
Cependant, ce régime d’imposition peut se révéler plus avantageux, notamment en cas de cession (exonération des plus-values immobilières grâce à l’abattement pour durée de détention).
L’option à l’IR est donc recommandée pour des projets plus « modestes » et dans lesquels il existe notamment de fortes perspectives de plus-values.
Enfin, si votre projet implique des locations meublées, la SCI devra obligatoirement opter pour l’IS. Le choix du régime fiscal doit donc prendre en compte les spécificités de votre projet immobilier et les objectifs patrimoniaux de chacun des associés.